迪拜房价五年下跌50%，被世界第一高楼套住的投资者们？

如果问世界上哪个城市最富有，脑子里蹦出来的就只有它了，迪拜——真正意义上的富得流油，在上个世纪70年代，整个迪拜的收入中，有三分之二与石油有关。

作为一个超级土豪城市，迪拜确实是很多人心心念念的地方——避税天堂，狮子是宠物，警车是法拉利FF，“去迪拜搬砖”也是很多人的梦想。

而事实上，作为阿联酋人口最多的城市和中东地区的金融中心，迪拜房价自2015年见顶以来已经下跌超过30%，被称作“过去两年全球楼市中表现最差的一线城市”。

迪拜房价持续走低

从2000年起，迪拜政府开始了大规模的建设与计划，这不仅提升了迪拜房地产的热度，也使得迪拜成为世界成长最快速的城市之一。

在很多地区里，抬头往上看，除了映入眼帘的迪拜天空之外还少不了至少一台起重机；业界的专家保守估计全世界的起重机大概有15-25%在迪拜。

2002年，阿联酋修改法例，准许非阿联酋国民在迪拜拥有物业（不包含土地），不动产的永久持有权及99年的长期租赁权仍准许售予拥有私人公司的个人。各国移民大量移居迪拜，带来巨额资本并刺激当地的经济发展，估计光是来自伊朗的移民就在当地投资了2000亿美元以上，而后一直到2008年金融危机，迪拜房产价格经过了近乎十倍的增长。

迪拜住宅物价指数来源：CEIC数据库

2010年，迪拜世界第一高楼哈利法塔完工了，迪拜房地产也从金融危机中渐渐复苏。

在2011-2014年间，国际油价曾突破了100美元每桶，阿联酋GDP增速也迎来了“黄金三年”，平均超过了5.7%。这段期间，迪拜房地产迎来了高光时刻，2013年迪拜房地产交易数由2008年的31613笔上涨至77641笔。

迪拜房地产交易数量来源：CEIC数据库

高828米、162层的世界第一高楼迪拜哈利法塔，其建筑内有1000套豪华公寓。2010年，哈利法塔完工伊始，一居室公寓的价格可以卖到80万美元，并在2014年油价达到每桶100美元的顶峰时，房价升至100万美元，单价超过1.5万美元/平方米。

但2014年下半年起，国际油价暴跌，美油最低跌至了26美元每桶，至今仍旧在60美元每桶上下徘徊。与此同时，阿联酋GDP的增速明显放缓，2014年~2018年平均增速仅2.5%，其中2017年的增速只有0.5%，险些陷入经济衰退。楼市价格和成交量也持续走低。

世界第一高楼迪拜哈利法塔，其现在的价格较2014年时候已经腰斩。据仲量联行数据，当初100万美元的公寓最终售价可能不到50万美元。近千名投资客被深度套牢。

根据第一太平戴维斯中东公司的分析，迪拜2018年房价整体下降了6%~10%，而2019年预计在此基础上将再降5%~10%。三季度最新数据显示，迪拜平均房价仅为人民币2.5万元/平方米。

房价“洼地”还是继续看跌？

第一太平戴维斯报告曾指出，房地产库存过剩、油价下跌、货币贬值和政局动荡都是造成迪拜房价持续走低的“罪魁祸首”。

自2017年迪拜获得了2020年世博会举办权之后，世博会给迪拜经济可能带来的正面作用也显示在了房地产上，2017年迪拜房价和交易都有所反弹。当地房地产开发商便借势启动了不少新的地产项目，导致市场库存大幅度上涨。

不少国际地产咨询机构依旧看跌迪拜楼市，而一些比较谨慎的投资者则保持一种观望状态，这都让迪拜的房地产价格和成交量难以崛起。

然而在过去的2年里，中国投资者在迪拜房地产市场的投资金额增长迅速，成为迪拜房地产市场排名第6的投资客，据迪拜土地部门（DLD）统计，中国投资者过去五年在迪拜投资房屋总额超过了30亿美元。

投资风向标巴菲特也是如此。2月份巴菲特旗下的房地产中介公司BHHS与迪拜中介商Gulf房地产公司合资共同成立新企业。今年8月，他宣布旗下房地产公司将在迪拜收购1万套房产，用于装修和管理度假屋。一度被媒体称为“抄底迪拜”。

打开海外置业网站，迪拜房产投资的好处：100%土地所有权，没有公摊，租售比高达10%，投资回报率在6%~7%。累计100万阿联酋迪拉姆（1阿联酋迪拉姆=1.9131元人民币）的房产就可以获得永久签证，也可以为直系亲属办理家属长签。

更有迪拜房产置业顾问表示，据统计，上海世博会之前，2008年的全城平均房价约1.3万/平米，2010年世博会期间已经接近2.5万/平米，世博效应让上海房价两年翻了一倍！对比不限购的人口相对少的迪拜，可能世博会对其房价会产生更大的影响。

中东式自救

阿联酋GDP增速 来源：CEIC数据库

没有一个国家楼市的繁荣不是靠稳定增长的经济作为基石。中东地区的经济一直是靠石油支撑起来的，是石油，造就了阿拉伯国家的富裕。在油价高位的2011-2014年，阿联酋的GDP也在4.2%的-6.9%的相对高位。而2018年，阿联酋的GD为1.7的%。

当地时间11月4日，阿联酋政府宣布新发现的碳氢化合物估计有70亿桶原油和58万亿立方英尺的常规天然气，这大大提高了阿联酋的总储量，使其在全球石油和天然气储量中排名从第七位提升至第六位。然而，近来国际油价陷入一种“上不去、下不来”的尴尬境地。

欧佩克减产挺价意愿强烈，且9月14日沙特石油被攻击，造成了国际油价高开14%，但在供给端“紧缩”的端口下，油价上涨依然只是昙花一现。

然而，无论油价未来是涨是跌，对迪拜来说，石油只占其GDP的6%。世界第一高楼的投资者短期内想要解套，恐怕并不是件容易的事。