日本房地产投资信托基金（REITs）发展回顾

REITs定义

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）。它是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。不同于一般的投资基金，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资，其投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。

日本房地产投资信托：日本房地产投资信托被称为J-REIT。日本允许以投资信托或者投资公司两种形式成立J-REIT。不过由于信托形式的REIT管理复杂并且成本更高，同时公司形式的REIT被认为对投资者更加具有吸引力，因此到目前为止，所有的J-REIT均以投资公司的形式成立。J-REIT均为外部管理模式，即与资产管理公司签订合约，由其对J-REIT旗下不动产进行管理。

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日本房地产信托基金的发展

日本房地产投资信托（简称J-REIT）始于2000年。2000年11月投资信托法和投资公司法修订后，允许以投资信托或者投资公司两种形式成立房地产投资信托。不过由于信托形式的REIT管理复杂并且成本更高，同时公司形式的REIT被认为对投资者更加具有吸引力，因此到目前为止，所有的J-REIT均以投资公司的形式成立。J-REIT均为外部管理模式，即与资产管理公司签订合约，由其对J-REIT旗下不动产进行管理。

在日本的税收制度下，公司型的J-REIT适用于公司税收制度，即必须缴纳约37%的公司税（需要注意的是2012年4月1日与2015年3月31日间开始的财年由于有额外的附加税，总税率达到39%）。但是作为税收透明实体（tax pay-through entity），J-REIT的应税收入可以扣除分配红利再缴纳公司税。

J-REIT 发起人的第一步工作是成立资产管理公司，获得土地基建运输旅游管理局（Ministry of Land,Infrastructure,Transport and Tourism，简称MLIT）的建筑房屋用地和交易代理许可和自主交易代理许可。获得许可后，第二步是向金融服务代理部门（Financial Services Agency，简称FSA）将资产管理公司注册成投资管理人。注册的要求包括最低5000万日元的实缴资本或净资产以及公司员工具备相关工作经验。注册成功后，资产管理公司作为发起人发起J-REIT，并且注册成一家新的公司。

J-REIT成立后，还需要向FSA注册。J-REIT必须接受FSA、证监会以及当地金融管理部门的监管并按照要求定期报告。由于ITL 以及相应税法都没有要求J-REIT必须上市交易，因此私募J-REIT也是可以成立的。

根据东京证券交易所的规定，J-REIT的成立必须满足如下要求：

1.   J-REIT必须为封闭式；

2.   至少70%的总资产必须投资于房地产、房地产租赁等房地产直接相关资产；95%的总资产必须投资于房地产直接相关资产、超过50%资产投资于房地产的投资公司股票、现金以及现金等价物；

3.   净资产必须超过10亿日元，总资产必须超过50亿日元；

4.   J-REIT上市时，J-REIT流通股至少超过4000份；前十大份额持有者的持有份额不得超过总份额的75%；除前十大份额持有者外，其它份额持有者数量必须超过1000人；原则上，J-REIT仅是一个资产持有工具，不允许雇佣自己的员工，相关的资产管理、托管以及行政管理功能都必须委任给其它专业机构。

J-REIT要求将不少于其可分配利润的90%作为红利分配给份额持有人。目前日本拥有亚洲最大的REITs市场，J-REIT共计46只，总规模841亿美元。其中规模最大的Nippon Building Fund规模76.7亿美元。

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Nippon Building Fund介绍

Nippon Building Fund是日本最早上市的J-REIT之一，专注于管理经营办公类不动产，目前在东京中心商业区拥有71处大型办公建筑，可供出租面积103.9万平方米，承租人1481位。Nippon Building Fund的资产管理公司为Nippon Building Fund Management Ltd.。

日本市值最大的REITs ，EPRA/NAREIT日本房地产投资信托指数与日经225指数的相关系数为0.75，前者年化波动率达到25.7%，后者仅为21.8%。从2009年8月至2014年7月，日经225指数年化收益率为9.48%，富时EPRA/NAREIT日本房地产投资信托指数年化收益率仅为11.41%。

日本房地产投资信托基金历史表现

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J-REIT的未来价格趋势

欧美资本市场通常把J-REIT的分红利率和银行长期利率之间的差额叫做Yield Spread Rate。日本REIT市场第Ⅰ期的Yield Spread Rate有5％，而第Ⅲ期则缩小到2％。而美国REIT市场的Yield Spread Rate保持在1％左右的低水平上。

随着日本经济强劲复苏，当前维持在１%～２％的长期利率有望走高。利率的上升将给J-REIT的收益方面和供求方面带来复杂影响。 在收益方面，经济复苏将促使租金上涨，这会给J-REIT带来收益，从而拉动价格上升。而另一方面，利率上升将压缩J-REIT的收益，从而推动价格下降。 在供需方面，由于存在租赁签约期的限制，租金的提高必须在满期后才能付诸实施。因此，租金的调整将滞后于利息上升，从而降低REIT的收益。另一方面，经济复苏将推动股票市场走高，从而吸引更多的投资者投资于J-REIT。