澳洲房产投资50问，你想了解的都在这里！

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1. 什么是FIRB？海外人士是否可以投资及购买澳洲的房地产？

答：澳洲海外投资审批委员会（Foreign Investment Review Board，FIRB）主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目，除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士，如果想在澳洲购买房产都需要向FIRB申请。

海外投资者只可以购买澳洲新开发的住宅房产（工业和商业地产无此限制），包括没有出售过，并且没有被使用超过12个月的期房和现房。

海外可以投资购买澳洲地产：

（1）对于住宅地产而言，外国人只能购买全新的住宅项目，而对于商业地产，工业地产等没有新旧的限制；

（2）海外投资者的利益由澳洲健全的法律体系保护，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，中国各项法规会更加开放，使中国公民海外房产投资更加便利。

2. 投资澳洲房地产的项目种类有哪些？

（1）常见的住宅项目有：公寓，联排别墅，独栋别墅；

（2）常见的商业项目有：写字楼，商铺；

（3）工业项目有：工业厂房，工业仓库，以及工业土地；

（4）房地产股票类：土地开发类股票，住宅开发类股票，商业及工业开发类股票；

（5）房地产信托投资基金：股权型基金，债券型基金，混合型基金；

投资者可以根据自己的投资喜好、资金规模，选择适合的投资类型和项目。

3. 澳洲房地产的产权是如何规定的？

答：澳洲的房地产，除堪培拉首都地区是 99年产权外，其它地区大部分都是永久产权，可以世代相传。留给后代是宝贵的、不可复制的土地资源类资产。相比国内70年的土地使用权、30年的房屋建筑寿命而言，更有价值，更加保值和增值。

4. 投资者购买澳洲房产后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？

答：需要。

根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。但是，该收入是出租后的净收入，所以建议投资人购买澳洲房产时从澳洲银行贷款投资，这样就可以最大限度的抵扣了租金收入，同时，澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税，投资人可以最大限度的获得投资收益。

5. 外国人购买澳洲房屋可以进行贷款吗？如何贷款？

答：可以。

澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，海外投资人可以将所要购买的物业去澳洲银行进行贷款抵押，还贷款方式可以选择只还利息不还本金，有效合理利用杠杆投资。

6. 如果看中澳洲房产想购买，是否需要支付订金或其他费用？

答：是的。

不管是在澳洲境内，还是通过海外代理公司，看中房屋后一般支付 5,000 -10,000澳元房屋订金。

同时律师会帮你讲解合同，合同签订 14天之内支付 10%的首付款。除此之外，涉及律师费用（近期行情，澳洲律师代理费用在 1500元澳币左右）。

在澳大利亚如果购买的是期房，一般在开发商通知购房者交房日期前规定时间内将尾款支付至律师的信托帐号，或提前办理贷款。

如果是现房，则在开发商指定的期限内（一般为42个工作日内），将尾款或房屋贷款支付到相关律师的信托帐号内即可。

物业印花税，澳洲买房需要交物业印花税（相当于中国的契税），新南威尔士州为房屋总额的 7%（2016年7月1日新政）。

7. 如果投资购买了澳洲物业，如何打理该投资物业呢？

答：澳洲的房屋管理公司会提供此类服务。在澳洲有相当多专业、优秀的二手房中介提供中文服务为购房者提供租赁服务，为客户收缴租金，支付市政费，排污费及物业管理费等与房屋相关费用及服务。

租金交易方式为月结，每个月汇入购买者在澳洲的帐户，业主通常需要支付年租金的5.5%给澳洲当地房产中介作为管理费。

8．投资人购买澳洲的房产，如果出租，是否容易找到租客呢？

答：澳洲现在空置率非常低，在近市区范围内的房屋，悉尼低于2%，也就是说一百套房屋里只有 2套租不出去。只要物业租金价格合理，就会比较抢手。

9．一般投资澳洲的房地产有哪些费用开支？

答：（1）物业管理费，根据开方商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价，通常费用介于$700—$1,500/季度；（1房-3房的费用也根据面积不同而相应不同）。

（2）市政管理费（Council Rate）通常为$1,200/年。

（3）排污费（Water Rate），一般在$1,000-$1,200之间，排污费和水费由房东支付的，电费及燃气费则由租客支付。

（4）房屋保险费，一般需要业主自行购买，通常在$500—$1,000/年不等。

10. 若投资人将房产用作短期出租是否可行？收费标准是什么？

答：是可行的。

一般可以委托专业短期及假期的租赁公司来管理自己的物业，通常该物业是坐落在繁华市中心和旅游胜地等地方，管理费用是租金收入的 5.5%左右。

11. 在澳洲做房产投资，听说保险公司有可以为投资人承担出租风险的保险品种，费用是多少？如何保障投资人的利益和权益的？

答：澳洲主要的几大保险公司都有为投资人提供租金及租客保障的险种，通常收费为 1个月的租金收入，但保险公司会对承保的物业作评估和认定，确认是能够接受的房屋类型，同时投资人的承保要求是基本符合市场现状的。

以下是可以保障的相关条款和意外情况:

（1）未到期离开的租客——最多可以保障客户离开 6个星期的房租；

（2）拖欠房租——最多 15个星期

（3）租客签约但拒绝入住——保险赔付最多26个星期

（4）未能出租——52个星期

（5）法律费用支出——最多承担 5,000澳元

（6）房租损失承担——每周最多 1,000澳元

12．投资人在澳洲购买房产后，是否需要为租客添置家具等生活设施？

答：通常状况下，不需要为租客准备生活设施，家具等用品，除非客户有特别要求，愿意支付更高的租金来满足他们对生活设施的需求。

如果投资人为租客提供家具和家电等设施的情况下，建议投资人购买室内物品的保险，保险条例为您的物业中租客使用的家俱和设施提供保障，部分保障内容如:因租户或者租户来访者引起任意的恶意损坏或偷窃行为,保险为你提供多达 5万澳元赔偿；该类型的保险费用为每年每处物业大约 225澳元。这种保险是以防万一的必备策略。

13. 如果海外投资者在澳洲的房产增值后，将房产抛售后是否需要支付增值税？

答：需要支付。

在澳洲投资房产，政府认为是一种投资行为，虽然澳洲房产可以随买随卖，但是澳洲政府不支持投机行为，因此政府规定，在购买一年内抛售的房地产，物业增值部分须缴增值税50%，但在12个月以后，则只要缴25%即可（同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、房屋折旧费等等）。

14. 投资者把在澳洲的房产卖出后，哪些开支可以作为房产增值税收减免，用以冲减所得税开支？

答：在澳洲除了购房的物业印花税以外，所有投资者在澳洲的很多开支都可以作为税收减免。因此持有澳洲房产的海外投资者要保留好一切和房产相关所发生费用的发票和收据（如飞机票、出租车票、水费、物业费、律师费及房屋折旧等费用）。

15. 如果投资者将房产卖出，是否需要聘请专业会计师？

答：投资者如果获利很多，需要聘请一个专业的、了解自己状况的会计师帮助投资人合理规避税收，使投资者的利益最大化。

16. 澳洲的会计师是如何收费的？

答：会计师一般按为投资者花费多长的工作时间而定，通常平均每年500-1,000澳元左右。

17. 海外投资者中未成年投资购买澳洲房产可贷款吗？

答：未成年人士不能直接贷款，但可以与成年人共同购买房子，由成年人出面贷款。

18. 对于澳洲住宅类房产可以细分几类？

答：（1）Unit/Apartment公寓： Unit基本是三、四层，没有电梯；Apartment通常为带有电梯的高级公寓，有一些提供泳池、健身房等服务设施，相应的物业管理费也较高。

（2）Townhouse/Villa联体别墅：是在一块较大的土地盖上几栋房子，一般中间都有一堵或几堵公共墙，Townhouse多为双层和多层建筑，Villa多为单层建筑。

（3）Duplex/semi：Duplex是在一块较大的地上，盖起两栋相连的房子。

（4）House别墅：一块土地上独栋别墅，没有公共墙，独立拥有土地。

19. 澳洲房产的中位价和中间价是如何定义的？

答：在参考物业报告的时候，很多时会看到房屋“中位价”（Median Price）和平均价（Average Price）这两个名词。

房屋平均价即是在一段时间内，所出售物业价格的总和，再除以转手物业的数目。

中位价就是把售出物业的价格由低至高顺序排列，中间的销售价位就是中位价。

举例说，某个城区在某段时间里售出 11套住宅，成交价分别为 30万、32万、34万、36万、40万、42万、45万、50万、62万、70万和80万，其平均房价是 47.4万元，而中位房价就是 42万元。通常而言，中位价更具有参考意义，它所体现的是该区域的集中成交价格。在澳洲每个城市，城镇都有自己的中位价格供投资者和自住人士参考。

20. 在澳洲买楼花（期房）的优势有那些？

答：楼花，是地产物业市场的一个名词，最早源自香港，是一种投资工具相当于不动产期货，也称为“预售房屋”。比较买现房，买楼花（期房）有几大优势：

在澳洲，特别是公寓多为楼花销售，客户在开盘之际有更多的选择余地，等到现房或接近现房时期，可供选择的物业已经为数不多了。

价格优势：通常发展商在开盘之际，为了尽快销售过半，获得银行贷款，会把价格定位较低，从而投资人能够以相对低的价格购买。

首付低：买楼花签合同时，只需要交纳 10%的定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清，或者是贷款。这当中可能有几个月甚至 1-2年的时间来准备余款。并且在此期间不用交纳银行贷款利息，但是可以享受到房屋的增值。

21. 什么是房产的折旧，以及跟房产投资者有什么关系呢？

答：根据所得税评估法（1997年），澳洲房产建筑价值随着时间的推移而下降。房产折旧是基于其“使用寿命”。房产的折旧年限可达40年之久。不管是澳洲还是海外的房产，投资者都可以根据房屋的折旧金额来减免其它项的投资收入，进而减少了税费的支出。

22. 对于海外投资人而言，可折旧资产都包括什么？如何能最大化折旧免税额，从而降低缴税额？

答：所有投资及购买的物业，根据使用年限以折旧形式定义为贬值资产。例如：地毯、烘炉、电视机机顶盒、洗碗机、干衣机、百叶窗和窗帘、空调、加热器、热水系统等设施，以及建筑物本身，都是可以计算折旧的，从而减免了投资人的纳税金额。

23. 澳洲房屋抵押贷款都需要准备什么材料？

答：虽然澳洲的贷款机构不同，贷款金融产品不同，但所需要准备的材料差别不大，贷款机构要求提供，材料主要是分析海外投资人的财务状况以保证自己贷款资金的安全，主要是需要购房人提供的四个方面的信息：

资产部分：原有房产，存款，汽车，财物等；

债务部分：其它贷款情况，其它负债情况；

收入部分：包括单位或公司的年收入证明信及工资单，其它投资收入，如房租，股息分红等；

支出部分：生活开支，抚养子女支出，旅游及娱乐支出等，这部分一般是不做书面要求的，只需要填表告知即可；

24. 澳洲为什么没有像中国一样的本制式的房产证和土地证?

答：澳洲是地契证明。他们的证件只是一张印有公章的纸，上面有相应的编码在澳洲的房地产管理局都能查的到房子的信息来证明业主的身份。

25. 海外投资人在澳洲买房的贷款金额，银行是如何评估的？

答：银行可以提供给贷款人的贷款金额跟贷款人提供的收入证明有直接的关系，贷款最多金额通常为年收入的 5、6倍。

26. 对于海外房产投资人而言，不同的贷款利率对贷款人的影响是什么？

答：房屋贷款各个产品一般都分为可变利率(variable rate)和固定利率(fixed rate)。

（1）固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为 6%，那么它的固定利率就可能为 6.5%；您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取费用作为自己资金自由度损失的回报。

（2）关于固定利率投资人需要注意两点：

固定利率有年限，通常为 1-5年的锁定期。而且选择固定利率的贷款产品，投资人通常不可以提前还贷，没有对冲账户的功能选择。

其实固定利率并不是一定”固定”的，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率.

27. 海外人士投资或购买澳洲房产，除了房屋价格之外还有那些费用支出？

答：购房成本费用还包括：政府印花税，律师费，房屋保险费，银行的贷款费用，房屋租赁的代理费用，按揭保险费，房屋估价费等。

28. 对于尚无收入的留学生，是否可以在澳洲买房自住或者投资？是否可以贷款？

答：以留学生身份是可以在澳大利亚买房的。如果需要贷款购房，由于留学生没有收入来源，通常不会单独获得银行贷款，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保留学生的贷款。

29. 在澳大利亚房屋面积如何计算？是否有公摊面积？

答：所有房屋面积都为实际使用面积，没有中国建筑面积和公摊面积的说法。

30. 购房者签订购房合同后，如何向澳洲银行贷款？

答：在房屋交割之前必须完成贷款的申请，审批，放款，完成交割的全过程。优秀的房产经纪人会推荐专业的贷款经纪人（Broker），协助国内投资人申请银行贷款。

31．投资人购买澳洲房产可选择哪些银行或信贷公司的贷款产品？

答：目前澳洲银行及信贷市场上有几十种不同的房屋贷款产品。每种产品都有略微不同的费用，产品特点和贷款利率。了解每种产品优缺点，可以帮助投资人作出适合自己财务状况的产品选择。

投资人通常会选择以下几种贷款种类：标准浮动利率贷款，1-10年固定利率贷款，1-5年的只还利息，不还本金的浮动利率贷款，及有对冲账户的浮动利率只还利息贷款等。

32．对于海外投资人而言，澳洲房贷是选择固定利率好还是浮动利率的产品好？

答：不同的贷款产品适合不同的贷款人群，跟贷款人的风险承担能力，收入状况，消费习惯以及对未来市场的预期不同而不同。举例而言：风险承受能力弱，收入相对稳定和平均的人士适合在未来利息上涨的预期下选择固定贷款利率产品；风险承受能力强，收入高但不平均，有额外收入的人士适合选择浮动利率的贷款产品，以便合理的利用对冲账户。

大部分贷款经纪人会根据投资用户的情况，推荐一个固定利息和浮动利息组合。

33. 在澳洲购买或投资房产，是应该先贷款还是先选房？

答：情况 1：对于在澳洲有工作收入的外国人，如工作签证者，学生签证者在准备买房时，应该先咨询一下银行的贷款经理或者贷款机构的经纪人，按照自己的收入评估能够贷款数额是多少，然后再根据自有资金的数额决定买什么价位的房产。

情况 2：对于不在澳洲境内和没有澳洲收入的外国人，可以根据自己的承担能力，自有资金占到房产价格40%-50%，就可以相对安全的选房和交付定金了。

34. 哪些因素会影响房产贷款人申请到澳洲房产贷款？

答：（1）房产的评估价值：购房人提出贷款申请后，银行会委托独立第三方的估价公司对贷款人要购买的房产进行评估，该评估值可能低于或高于合同上的购房价格。而银行只会提供评估值的贷款比例，而不是合同价的比例；

（2）购房人的收入凭证：例如：工作的年限，工作职务，工作性质等方面；

（3）购房人的信用记录：如果购房人在过去五年内在澳洲有不良信誉记录，如：拖欠房租，电话费，信用卡等，澳洲银行及基金贷款公司将不会批准该贷款申请。

35. 海外人士在澳洲进行房产投资，如何规避对澳洲房产市场的认知风险？

答：（1）作为投资澳洲房产角度而言，第一是区域选择；然后紧盯该区域的中位成交价格，这样的地区，物业房价合理，其升值空间较高，性价比最好；最后是看该区域的租金回报和空置率数据。

（2）澳洲的主要城市沿海的较多，所以要注意防范不可抗拒的天灾，虽然澳洲灾害性天气较少。对付这类风险最好的办法就是买保险。国人在国内对买保险不太重视，一旦投资海外，切记一定要重视澳洲房产的保险作用。

国外的保险费率很低，保障面却很广，理赔到给付都有严格规范，且以保障保险人的权益重。购房前切记三大要点：

委托律师审核物业买卖合同；

办理查楼收楼等买卖交易手续；

透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。

通过以上几点的干预，可以减少在海外投资的风险，使您的投资真正做到“心里有底”。当然还是要强调一句话就是：“投资有风险，入市须谨慎”。

（3）咨询买方的房产投资咨询公司或投资公司，从中立角度分析和了解当地市场，切莫以国内房产投资习惯和思路进行澳洲的房产投资，需要得到专业公司的信息支持和投资指导。

36. 移民澳洲会有哪方面的福利？

答：澳洲各种福利伴随居民从摇篮到坟墓的漫长一生，福利如下：

（1）养老金，失业金

（2）孩子助养费：一个有孩子的家庭收入不超过 65,000澳元便可以领取，每两周约 50—300澳元/人。儿童早期教育津贴100澳元/人/两周。

（3）特别救济金：发给生活困难的人，每两周330澳元/人。

（4）失业救济金：凡在工作年龄有工作能力愿意工作而找不到工作的人均可领取，330澳元/人/两周。

（5）养老金：65岁可以开始享用。

（6）分娩津贴：每分娩一个孩子时，可得到 3000—5000澳元的一次性分娩津贴。

37. 拿绿卡和拿到澳洲国籍有什么区别？

答：（1）绿卡只是永久居留权，通常称 PR。可以在澳洲永远居住下去，并在许多方面与该国公民享受同等待遇。可以在5年时间内自由的、无限次的往返于澳洲。同时，可以自由地到新西兰定居，享有新西兰绿卡的所有权利。

（2）从福利政策的角度来说，新的永久居留签证持有者在最初 2年内不得申请失业救济、紧急综合救济和学生津贴，其他福利都一样，如免费中小学教育、学生贷款、免费医疗等。在持有绿卡2年后，就可以享受所有澳洲福利。

（3）永久居民与公民权利有不同，澳洲永久居民与公民享受权利的不同主要体现在五方面：一是选举权，二是被选举权，三是参军，四是被选为陪审团成员，五是从事政府的某些特殊工作（如情报人员）。这五项权利或义务，永久居民没有，公民才有。

38. 澳洲房地产市场的特点如何？

答：社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、

空置率低、房屋供给长期短缺等特点。

39. 澳洲房地产增值前景如何？

答：澳洲地产经济专家们分析认为：促进升值因素将长期存在，如：人口高速增长，土地供应短缺，GDP良性增长，失业率及控制率都维持在较低水平。从投资市场的发展规律而言，虽不能拿过去的增长数据来保证未来的成长，但成熟的房产投资者可以从过去的增长中分析澳洲房产的增长因素，只要这些增长因素在，就可以确保市场的发展趋势没有改变。

40. 澳洲房地产市场的供求关系是怎样的？

答：从澳洲的历史来分析，一个百年历史的房地产市场的供需关系是十分成熟的。

联邦储备银行根据地产市场状况和经济状况，通过利率来宏观调节市场；银行根据自身的风险系数和市场状况来决定房产信贷数量，放贷规模，贷款比例等手段把握市场；开发商根据市场需求来把握土地开发规模和进度；地方市政厅根据本地区的人口规模和市政要求来发放适当的土地用于住宅开发；总而言之，这个市场愈发成熟，投资的风险系数也越低。

从目前来看，澳洲的住宅开发是远远落后于市场需求的，预计截止到 2015年，澳洲短缺住宅20-30万套。

41. 现在澳币汇率低，是否适合入市？

答：我们海外的投资看到的是更远的一个长线投资，而不是短期内汇率的波动，况且持有单一的货币就是最大的风险。当然，澳元汇率目前的确属于历史低位。

42. 澳洲地产投资风险是哪些呢？

答：（1）每年的贷款利率会随澳联储利率的变化而波动；

（2）澳洲汇率可能随市场变化而相应波动；

（3）市场的价格会有波动；

（4）项目选择可能会有误区，因此更要咨询专业人士；

（5）市场认知可能会有误区，因此更要遵循本地市场的规律行事；

43．澳洲房产的租金市场如何？

答:处于高租金产出率。目前悉尼的平均租金产出率为5% (年租金收入占房价的比例)(数据来源 RP-DATA Rismark)。租金收入大体上能够与您持有该房产的费用持平，有些甚至有纯现金流收入.

44. 如何选择最具投资价值的房地产？