海外买房 千万注意各国的房产投资政策

　　在外国买房子？对于多数人来说这可能还很遥远。但是，随着美元持续走强进入升值通道，对房价的拉动作用进一步明显，抑或是家有奔赴海外求学的孩子，在海外进行房产置业也成为一部分人的选择。

　　但如果花四五百万人民币买的一套房产，每年要交20万的税费，即便是土豪，也需要好好考虑考虑了。海外买房子，除了房子本身的价格，咱可得把其他税费和当地对外国人买房子的政策都打听清楚，要不，很可能买得起房子，交不起税费。

　　大连一位老板在韩国济州岛买了2年的房产，突然被通知要提高税费——每年缴纳的税费十倍以上的增长，这就意味着，价值人民币500万元的房产，每年要缴纳的税费就要达到20万元。

　　记者了解到，伴随中国“买房团”所涉版图不断扩大，一些国家对外籍人士购房的限制也明显增强。正想或已经在海外置业的大连人，是时候仔细研究一下各国的房产投资政策。

　　韩国济州岛买房没想到“附加条款”那么多

　　黄先生是大连一家电器设备生产厂家的老板。两年前，他在韩国济州岛买了一套房产，房价折合人民币500万元左右。“当时销售人员告诉我，房子每年的税费加上物业费每年折合人民币大概3万元左右，”黄先生向记者表示，因为知道国外购置房产可能和国内有所不同，因此在当初买房时特地询问了销售方相关政策并得到了明确回答。

　　但最近，黄先生得到的一条消息让他吃惊不已。他收到关于当地购房政策调整的通知大致的意思，非用来长期居住的别墅项目，优惠税费在2015年10月已经到期，今后将逐年提高税率，到2019年，每年要缴的财产税从现在的0.1%至0.4%涨到4%；再上市的所得税从现在的1%到3%，涨到9%到11%。“我大致计算了一下，按照这个说法，我的财产税每年就要缴纳20万，”黄先生告诉记者，这个养房成本，是他万万没有想到的。

　　记者了解到，之前，济州岛经济不景气，在1999年曾推出了一个别墅财产税、房产税税收减免的优惠政策，这个政策在2015年10月9日到期。而跟黄先生一样的其他中国人购买的休养型度假房，买的时候正好赶上税收优惠。现在优惠期结束，未来可能被征收重税。

　　在海外买了一处房产，没有想到却成为一个大累赘，这让很多跟黄先生有同样情况的中国购房者感到非常无奈。“这个房子税费如此之高，现在就算是低价出售都卖不出去，”黄先生告诉记者，他现在已经面临进退两难的困局。

　　先缴纳40%的遗产税

　　儿子才能继承在美房产

　　还有比大连人黄先生更惨痛的遭遇。国内媒体报道，国内一位民营企业家，自2009年始以自己的名义在美国各地购置了20套美国别墅。然而这位企业家去世之后，他的儿子想要到美国继承父亲20套房产时却遇到了大麻烦。他父亲在纽约州和马萨诸塞州的房子里面已经被别人住上了。因为其持有上述房屋多年却没有过来居住，也没有安排当地中介负责照看经营，结果拖欠了多年房产税。因此，这基础房产已经被政府拍卖。

　　而他们在美国的另外多套房产，也因为他们没有美国绿卡，要先行征收40%的遗产税，才能过户到儿子名下。而如果是美国人，就可以享受545万美元的遗产税免税额度。

　　谨慎解读海外“限制外国人购房置业政策”

　　据仲量联行统计，随着国内投资者全球资产配置需求的增多，国人投资海外房地产金额同比激增50%。而伴随中国“买房团”所涉版图不断扩大，一些国家发布了限制外国人购房置业的政策。如澳大利亚银行决定不再接受非居民、持外国自雇收入和持澳洲临时签证的人士的房屋贷款申请；有外国收入的本地人申请贷款，贷款比率也有所下降。英国、加拿大等国虽未有明显动作，但限制外国人买房的政策也正在探讨和制定当中。

　　今年4月，澳大利亚各大银行就在政府压力下几乎同时收紧了对国外投资者的放贷，贷款额度从房产评估价的70%降到60%。另外，从今年7月1日起，所有销售的房屋如果超过200万澳币，购买者必须将房款中的10%作为预付税款支付给澳大利亚税务局，作为保证买家要缴纳资本增值税的预付税。虽然澳大利亚本地买家也受此限制，但实际操作中澳大利亚本地居民买家和新西兰买家可以通过申请税收清缴证书而免此预付税款。

　　在美国，对房地产占有、处置、收益各个环节征收的各类税项统称为房产税。“外国人”在美国的房产，如果是出租，每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%，扣除房子的折旧费，一般是3.5%左右的20%为实际交税的费用。美国国税局定义的“外国人”，是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。所以如果非美国籍也无绿卡的外国人，若长期居住在美国，则不算是“外国人”。如果房产卖掉，则需交获利的33%，在此之前卖方还要支付各种费用，这些费用几乎要占房屋全价的7%左右。业内人士提醒，美国房产维护保养的费用相当高，“以林女士在美国购买的一套房子为例，总价32万美元，占地面积1万平方英尺，这套物业每年的税费、维护费等各项费用约1万美元左右。其中，房地产税5000美元左右，保险费3000~4000美元，物业管理费约600美元。”