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不看小心亏到哭:决定海外房产投资成败的三大因素

中国房地产的黄金时代已经过去。


这一点没有人质疑吧?如果你还不信,看看那些地产大佬都在往哪里跑,看看统计局给出的“人口雪崩”的数字,看看房产税一步一步逼近的气势。中国房地产的黄金时代不但已经过去,破灭时代也即将到来,任何一次泡沫的破灭,都是从最繁花似锦,最烈火烹油的时候开始。


中国家庭资产中,房子的占比非常高,很多家庭如果仅看收入,只能算刚刚跨越了温饱线,但一算上房产,立马成为货真价实的中产阶级。


2017年,由中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告》中显示,中国家庭人均财富为169077元,这些钱几乎全部用在了房产和储蓄上。


也就是说,中国人除了买房和存钱,几乎没有其他投资生财的路了。


现在,买房这条腿断了,存钱这条腿,能经得起“印钞机”几次冲击?一旦央行放水,你存在银行的钱立马被稀释。


辛辛苦苦几代人,终于从村里埋头给地主种地的二狗,成为了城里买上房的王Peter,一夜时间就给打回原形,你甘心吗?


不甘心怎么办?将一部分资产换成更为坚固的美元资产,应对未来的风险,是很多中国人正在做的事情。


在换美元资产的途径中,美国不动产投资是主要的方式之一。美国房地产市场很成熟,也很复杂,涉及到每个州不同的税率和政策,不了解的人,很容易就踩坑了。


如何避免呢?这里可以给大家三个建议,不管你是在美国买房,还是加拿大、澳洲、泰国、迪拜,只要看准这三大因素,基本就能做到不踩坑,要不然,盲目投资,真的会亏到你哭。


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1、汇率


看汇率,不能只看短期的现状,而要看长期的趋势。


我认为美元的长期走势依然坚挺。决定美元走势的是美国经济,这两年美国经济一直在稳健复苏,特朗普上台后的减税政策,让诸如苹果这样的巨头也将海外资金汇回国内,创造更多的就业机会。同时,美联储的加息趋势,和美国十年期国债收益率的持续上升,也在支撑美元稳定走强。


2、现金流


我们通常把房产投资市场分为A\B\C\D四个等级。A等级是房产既能升值,同时又可以保证租金收入,前几年的中国大城市房产市场,基本是这个等级的。B等级是房产能升值,但租金回报率低的。


我们在海外投资房产,不能期望像前些年的北上广的房子那样,一天一个价,炒一年房相当于一个上市公司一年的利润。而更看重的是美元资产和相对高的租金回报率。


以美国最大的旅游城市奥兰多为例,这里的迪士尼乐园、环球影城每年吸引6、7千万游客前来,而且大部分是一家人出行,短租市场非常火爆。在这里投资房产,可能不会有北上广那样的升值机会,但租金回报率也能确保你的投资收益。


比如奥兰多的温莎度假公寓,投资一套58万美元的公寓,出去物业、房产税、过户费、贷款月供等等成本,年化净收益18.4%。与之相比,北上广的年华净收益平均为不到2%。

3、升值


当然,房产投资的最大收益还是来源于房屋本身的升值。如何选择一个升值希望大的城市进行投资,我觉得要看五个方面。


1、人口净流入;2、人均GDP;3、租金回报率;4、房价涨幅率;5、城市产业布局。


我们以旧金山湾区为例,这里汇集了美国顶级的企业和人才。比如苹果、特斯拉、谷歌……


同时还有顶级的教育资源,比如斯坦福、伯克利、旧金山州立大学……


这些因素加在一起,促成了湾区房价的长期持续上涨。


一些中国买家常用的投资方式是,先以较低的价格购买一套二手老房,翻新之后再高价出售,赚取升值差价。


海外房产投资一定是因城市、市场的不同,采取不同的投资策略,持有成本和退出机制是决定真实投资收益的关键。


最后提醒大家,投资有风险,入市需谨慎。




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