王健林退出房地产日本是前车之鉴？

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作者：曹志杰

融创万达并购案持续发酵，专家媒体对“地王”进一步退出房地产市场议论纷纷。纵观万达发展历程，似乎王健林每一次都能准确预测中国经济发展的走势。那么这次万达的战略转型，预示了什么？有人说，中国房地产市场早已度过“黄金十年”、“白银十年”，现在处于“翡翠十年”。“前事不忘，后事之师”，日本的房地产泡沫破灭，导致日本经济陷入长达二十年的持续衰退，这对中国又有什么启示呢？

1.万达的“先见之明”

万达1988年成立，在中国改革开放的时代，以旧城改造业务起家；1993年成为全国首家跨区域发展的房地产企业；2000年由住宅地产向商业地产进行战略转型；2004年提出“城市综合体”开发模式；2007年进入零售业；2009年文化旅游产业成为新的重点发展方向；2011年，正式进军影视产业。纵观万达的发展历程，好像每一次都能预见中国经济的发展方向，提前布局，引领中国经济发展的潮流。

2017年7月10日，万达商业与融创中国（1918.HK）签订转让协议，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。具体包括，万达以295.75亿元将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，融创承担项目贷款。双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

此外，融创房地产集团还将以335.95亿元收购万达项目76个酒店。同时，双方宣布同意在电影等多个领域全面战略合作。

针对这一事件，很多专家和媒体都从多个角度进行了详细的分析。此次收购主要是两部分：一是万达文旅项目，联想万达文化集团副总裁莫跃明的离职，以及去年万达万达旅业甩卖给同程，可以看出，万达正在丢掉重资产的地产板块。而万达超越迪士尼，也已经成为了一个不可实现的梦想。

二是76个酒店项目。2015年8月，万达首次提出“去地产化、轻资产化”，开始主动调整，不再做地产商。万达去年首次实现服务业超越地产收入，转型进入转折点。今天的万达地产和服务业收入则有了更大的变化，这两项业务目前占总收入的比重分别是42.1%和57.9%。其财报显示，地产业务在上半年收入563.4亿元，同比增加11.3%，与此相关联的租金收入还有116.9亿元，其他包括文化集团（308亿元）、金融（206亿元）、网络（25.6亿元）等业务收入均有较大差距。

那么这次万达的“去地产化、轻资产化”战略转型，是否也意味着中国房地产市场辉煌的时代已经成为过去，或者是在预示着中国房地产市场的什么问题呢？

2.来自日本的启示

1985年9月22日，世界五大经济强国（美国、日本、德国、英国和法国）在纽约广场饭店达成“广场协议”。之后日元不断升值，日本人口袋里的钱一下子多出来许多，国际资本也蜂拥而入。随后日本国内兴起了投机热潮，尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显。其中，受到所谓“土地不会贬值”的土地神话的影响，以转卖为目的的土地交易量增加，地价开始上升。

第二个神话是“东京房价不会下跌”，日本人坚信房价只涨不跌，因为土地资源太稀缺了。当时东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部国土的水平，而银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大量贷款。此外，地价上升也使得土地所有者的帐面财产增加，刺激了消费欲望，从而导致了国内消费需求增长，进一步刺激了经济发展。

上帝欲使人毁灭，必先使其疯狂。当时整个日本社会，到处都在讨论房地产和股票。一家公司做一年的利润，还不如一块土地一天的涨幅，实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产，落后一步就等于落后一个世纪（这样的局面对我们来说并不陌生）。

1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。在货币市场上，日本开始大幅度收缩。在短短1年内，日本央行连续3次提高贴现利率，连续5次加息。

但是由于这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑，随着90年代初泡沫破裂，房价一泻千里，成为历史上最大的房地产泡沫之一。大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税。日本经济也陷入长达二十年的持续衰退。